با وام مسکن جدید چند متر خانه بخریم؟

یکی از معتبرترین مراجعی که در گذشته می‌شد برای تحولات بازار مسکن به آن مراجعه کرد درگاه ملی آمار یا سایت مرکز آمار ایران بود که متاسفانه عملکرد این سامانه هم پس از روی کار آمدن دولت سیزدهم بسیار ضعیف شده به گونه‌ای که یا آمار‌ها منتشر نمی‌شود یا با فاصله زمانی زیادی آمار‌ها را اعلام می‌کند، به عنوان نمونه آخرین آماری که مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر کرده مربوط به ۶ ماه قبل و ۱۶ بهمن ماه می‌شود گزارشی تحت عنوان «شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران دی‌ماه ١٤٠۱» که در آن تغییر قیمت‌ها را اعلام کرده و پس از آن دیگر گزارشی در مورد قیمت آپارتمان‌های شهر تهران در این سایت بارگذاری نشده است و در سال جاری هم تنها به یک گزارش در این حوزه بسنده کرده که آن‌هم در مورد نتایج طرح گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور در پاییز ۱۴۰۱ است که در ۲۰ اردیبهشت‌ماه در این سایت بارگذاری شده است. پس از آن دیگر هیچ گزارشی در مورد تحولات قیمتی مسکن در ۵ ماهی که از سال ۱۴۰۲ می‌گذرد در این سایت نمی‌توان دید. بانک مرکزی نیز به عنوان مرجع آماری دیگری است که ۷ ماه است به سانسور اطلاعات در این زمینه دست زده. در حالی که رییس کل بانک مرکزی به تازگی از کاهش قیمت مسکن در کشور گفته و گویا ایشان و مدیران دیگری به آمار‌هایی دسترسی دارند که نباید به عامه مردم و حتی کارشناسان داده شود! در عین حال، میزان وام خرید مسکن به ۹۶۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده و سود آن‌هم ۲۲.۵ درصد اعلام شده، اما با نگاهی به یکی از سایت‌های فروش آنلاین خرید و فروش املاک می‌توان دریافت که قیمت‌ها به گونه‌ای رشد کرده که با این مقدار وام اندک در مناطق شمال شهر تهران کمتر از ۱۰ درصد و در مناطق جنوبی تهران هم کمتر از ۳۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را می‌توان خریداری کرد.

وام ۹۶۰ میلیونی و قیمت‌های مسکن در تهران

به عنوان مثال؛ هر متر مربع از یک واحد ۶۶ متری در چهارراه پاسداران در این سایت دیوار ۱۱۳ میلیون و ۶۳۶ هزار تومان و با قیمت کل ۷ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان اعلام شده، همچنین قیمت هر متر مربع یک واحد ۸۹ متری در سعادت‌آباد خیابان صراف‌های شمالی ۱۶۲ میلیون و ۹۲۱ هزار تومان و با قیمت کل ۱۴ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان اعلام شده و در تهرانپارس هم قیمت هر متر مربع یک واحد ۸۸ متری ۹۳ میلیون و ۱۸۱ هزار تومان و با قیمت کل ۸ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان اعلام شده است و در خیابان رودکی مترو نواب هم قیمت هر متر مربع واحدی ۷۹ متری ۷۹ میلیون و ۷۴۶ هزار تومان و به قیمت ۶ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان اعلام شده و می‌بینیم که وام ۹۶۰ میلیون تومانی تنها می‌تواند بخش اندکی از این قیمت‌های نجومی مسکن در شهر تهران را پوشش دهد. وام مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر به ترتیب کمتر از ۱۰ و ۳۰ درصد قیمت واحد‌های مسکونی را پوشش می‌دهد. با آنکه حدود ۶ ماه است انتشار گزارش تحولات بازار مسکن متوقف شده، اما فعالان بازار متوسط قیمت مسکن را بالای ۷۰ میلیون تومان اعلام می‌کنند؛ بنابراین با وام ۹۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن (بدون کسر هزینه خرید اوراق حق‌تقدم) می‌توان حدود ۱۳.۷ مترمربع واحد مسکونی در تهران خریداری کرد.

نرخ بهره‌های بانکی در دنیا بسیار کم است

عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در مورد میزان این وام گفت: این رقم ۹۶۰ میلیون تومان برای خرید ملک از سوی طبقات مختلف متفاوت است، در صورتی که قشر کارمند متقاضی این وام باشد این رقم با نرخ ۲۲.۵ درصد برای این قشر بسیار بالاست ضمن آنکه این نرخ بهره در سطح جهانی هم اینگونه نیست و نرخ‌های وام خرید مسکن در دنیا و به خصوص در کشور‌های اروپایی و امریکا بین ۱.۵ تا ۲ درصد است. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: نکته بعدی نحوه احتساب بهره وام‌هاست. این بهره‌ها با هر نرخی که باشد باید روی متوسط این وام اعمال شود به این معنی که وام‌گیرنده اگر یک رقمی را در ابتدا دریافت می‌کند در انتهای دوره بازپرداخت باید یک‌دوم این وام را در نرخ بهره مربوطه و تعداد سال‌ها ضرب و پس از آن نرخ بهره را دریافت کنند این در حالی است که از ۱۰ سال گذشته برای درآمدزایی بیشتر از این وام‌ها میزان آن را دوبرابر کرده‌اند و عملا این نرخ بهره حتی بیشتر از ۲۲.۵ درصد هم می‌شود.

وام‌های زیر ۱ میلیارد تومان مردم را سمت خانه‌های کوچک متراژ می‌کشاند

اکبرپور خاطرنشان کرد: هرچند افزایش میزان وام‌های مسکن مثبت است، اما فرآیند اخذ وام سخت بوده و میزان بهره بانکی آن‌هم بسیار بالاست و با این میزان نرخ تورم‌های بالا تاثیر آنچنانی هم بر بازار خرید و فروش املاک ندارد.

این فعال حوزه مسکن افزود: با وجود قیمت‌های بالای مسکن، پرداخت وام‌های زیر ۱ میلیارد تومان برای خرید مسکن به اندازه‌ای ناچیز شده که اگر برخی از مردم هم متقاضی دریافت این وام‌ها باشند به ناچار باید آپارتمان‌هایی با متراژ‌های پایین را انتخاب کنند. اکبرپور با تاکید بر اینکه باید نرخ بهره‌های بانکی خرید مسکن را کاهش دهند، گفت: بهتر آن است که دولت تمهیداتی در مورد کاهش نرخ بهره‌های بانکی بیندیشد چرا که این وام‌ها با وام‌های صنعتی متفاوت است در دنیا هم این وام‌ها را تفکیک کرده‌اند و مسوولان ما هم باید در این خصوص بررسی‌های میدانی انجام دهند.

نرخ بهره بانکی در دنیا بین ۰.۵ تا ۵ درصد است

او افزود: حتی در کشور‌های همسایه نظیر ترکیه، عراق و آذربایجان و پاکستان و ... هم نحوه وام‌دهی بخش مسکن با ایران متفاوت است و ما هم باید از این کشور‌ها برای خانه‌دار کردن مردم الگو بگیریم. این فعال حوزه مسکن ادامه داد: نرخ بهره بانکی در دنیا بین ۰.۵ تا ۵ درصد است چرا که همه می‌دانند افرادی که برای دریافت وام مسکن به بانک‌ها مراجعه می‌کنند قشر کارگر و کارمندی هستند که باید توان پرداخت این وام‌ها را داشته باشند و نرخ بهره‌های بالا را برای این قشر از جامعه در نظر نمی‌گیرند و معمولا بخشی از اعتباری که بانک مرکزی در اختیار بانک‌ها قرار می‌دهد را به اعطای وام برای خرید مسکن تخصیص می‌دهند.

پرداخت وام باید بر اساس توان مالی افراد باشد

اکبرپور با بیان اینکه در کشور‌های دیگر افراد باید تنها ۵ درصد قیمت کل مسکن را پرداخت کنند خاطرنشان کرد: در سایر کشور‌ها معمولا تا ۹۵ درصد قیمت یک ملک را به متقاضی وام می‌دهند و نرخ بهره بانک‌ها هم به صورت کنترل‌شده است و از این رو سعی می‌شود تا رضایت قشر کارگر و کارمند را هم جلب کنند. او افزود: در سایر کشور‌ها موضوعی با عنوان سقف وام وجود ندارد و توانایی افراد در اخذ وام هم باهم متفاوت است و بر اساس اظهارنامه مالیاتی سال قبل متقاضی وام و در نظر گرفتن میزان درآمد این افراد میزان وامی که متقاضی می‌تواند دریافت کند را به او اعلام می‌کنند و میزان وام‌ها برای همه مردم یکسان نیست و بر اساس توان مالی افراد در بازپرداخت‌ها این وام‌ها را می‌دهند.

اکبرپور در انتها در مورد حبس آمار قیمت مسکن از سوی مرکز آمار ایران نیز گفت: این اقدام مرکز آمار تحلیل فعالین بازار مسکن را تضعیف کرده و دسترسی به اطلاعات صحیح و به روز را هم با مشکل روبرو می‌کند این در حالی است که هر روز مردم شاهد تورم در این حوزه هستند و ضرورت دارد هر ماه این آمار منتشر شود.